Allorquando si decide di acquistare casa si deve essere ben consapevoli che oltre, ovviamente, alla provvista necessaria per pagare il prezzo dell’immobile (e che potrà essere recuperata anche mediante la stipula di un mutuo bancario), ci sono alcuni altri costi e spese che è assai opportuno conoscere in anticipo al fine di poter fare un’equilibrata valutazione complessiva dell’intera operazione.
Ebbene, quali sono questi costi?
Sono vari e di diversi importi – spesso proporzionati al valore dell’immobile che si intende acquistare – e vanno da quelli relativi all’agenzia immobiliare ed all’eventuale broker finanziario, oltre che al notaio e ad eventuali tecnici che si devono coinvolgere nel caso concreto.
Quanto all’agenzia immobiliare – un costo sempre presente, salvo che non si sia stati fortunati o anche bravi nell’aver cercato e poi trovato personalmente l’immobile da acquistare – gli importi si collocano in una forchetta che va dal 2 al 4/5% del prezzo della casa, salvo a non dover pagare un compenso più alto in ragione di specifiche condizioni o modalità che sono relative a quella specifica trattativa.
Attenzione: questa spesa può essere oggetto di detrazione fiscale dalla dichiarazione dei redditi in misura pari al 19% nei limiti del massimo di 1000 euro (ad es.: se si paga un importo di 900 euro, si possono portare in detrazione 171 euro; se si paga, invece, 2.000 euro, si possono portare in detrazione al massimo 190 euro, pari al 19% di 1000 euro).
A questi vanno poi aggiunti gli eventuali importi da pagare al broker finanziario che si valutasse di dover coinvolgere per aver accesso ad un finanziamento bancario. Anche qui le percentuali corrispondono tendenzialmente a quelle indicate per gli agenti immobiliari, facendosi sempre salve le specifiche caratteristiche della vicenda concreta. In questo caso nessun costo potrà essere recuperato in qualsiasi modalità dalla dichiarazione dei redditi.
Poi ci sono i costi da pagare al notaio che redige l’atto di compravendita (e del mutuo, se a questo si fa ricorso). Il quantum dovuto al professionista è diviso in due voci generali: le spese e le imposte, da un lato, e l’onorario con IVA, dall’altro.
Quanto alle prime la parte da ‘gigante’ la fanno senz’altro le imposte che si dividono in quella di registro, ipotecaria e catastale. La prima di esse (registro) sarà pari – in caso di acquisto di un’abitazione – al 2% o al 9% a seconda che l’acquirente dichiari di acquistarla invocando o meno le agevolazioni fiscali (su quest’argomento è già stato pubblicato, su questa rivista, un precedente contributo). Ma attenzione: le indicate percentuali – così conseguendo un notevole vantaggio fiscale e, quindi, economico – si calcolano non sul prezzo di acquisto, bensì sul valore catastale dell’immobile che, normalmente, corrisponde (dopo la moltiplicazione della rendita catastale con gli attuali coefficienti di 115,50, se prima casa, e 126, se seconda casa) ad un importo che si colloca tra il terzo e il sesto del prezzo della casa. Va, infine, precisato che l’importo dell’imposta di registro non potrà mai essere inferiore alla spesa minima di 1000 euro (con la conseguenza che anche qualora l’importo derivante dall’applicazione delle percentuali di cui sopra al valore catastale dell’immobile risultasse inferiore a 1000 euro, il dovuto da corrispondere allo Stato, per il tramite del notaio, sarà sempre di 1000 euro).
All’imposta di registro si devono poi aggiungere l’ipotecaria e la catastale (100 euro complessivi), oltre alle spese per visure ipotecarie e catastali, tassa archivio ed altre minime voci di spesa. Se però il notaio consigliasse e/o ritenesse opportuno fare alcuni specifici approfondimenti circa la singola fattispecie richiedendo l’intervento di alcuni tecnici specialisti (quali geometri, architetti, ecc.), anche queste ulteriori voci andrebbero conteggiate nel costo finale dell’operazione.
Quanto alla seconda voce da corrispondersi al notaio, si tratta degli onorari dal medesimo richiesti, con l’aggravio di quanto previsto per le debenze alla cassa nazionale del notariato e con l’aggiunta dell’IVA al 22%. Importo che sarà maggiorato nel caso in cui l’acquirente decidesse di far ricorso ad un mutuo: in questo caso, infatti, è necessario stipulare un atto ulteriore il cui importo è detraibile (attenzione: solo questo, non anche quello relativo all’acquisto) dalla dichiarazione dei redditi nei limiti massimi del 19% di 4.000 euro (nei limiti di questo importo sono detraibili, altresì. gli interessi passivi annualmente corrisposti per il mutuo).Infine, ove il venditore fosse un costruttore o un soggetto che vende ad IVA – salvo quanto indicato per gli onorari notarili – le spese complessive ammonterebbero a circa 920 euro, oltre a visure ipotecarie e catastali.
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