L’indennità di soprelevazione: cos’è e quando è dovuta?

Negli ultimi anni, soprattutto nei grandi centri urbani, si è assistito alla trasformazione dei sottotetti di edifici in unità abitative e ciò anche grazie a normative comunali e regionali che hanno agevolato il conseguimento delle autorizzazioni necessarie.

Tuttavia, per quanto riguarda il recupero del sottotetto a fini abitativi eseguito dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, è rimasta incerto se quest’ultimo debba pagare un’indennità a favore degli altri condomini (articolo 1127 del Codice civile, 4° comma).

In un primo tempo era prevalsa la tesi secondo cui l’indennità di sopraelevazione fosse dovuta solo quando il proprietario dell’ultimo piano aveva realizzato una costruzione di uno o più piani sopra l’ultimo piano dell’edificio condominiale. Tuttavia, a fronte di contrastanti decisioni giuridiche su questo punto, è intervenuta per dirimere il conflitto la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, la quale (con la sentenza n. 16794 del 30 luglio 2007) ha fissato il principio di diritto secondo cui si riconosce come sopraelevazione ogni ipotesi di incremento della superficie e della volumetria del sottotetto, indipendentemente dal fatto che l’aumento dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, la trasformazione del sottotetto in una unità abitativa era avvenuta mediante l’innalzamento di 50 centimetri delle mura perimetrali dell’edificio con il conseguente rifacimento del tetto. Questa sentenza comporta perciò il diritto dei condomini a percepire l’indennità di cui all’articolo 1127 Codice civile.

In altre parole, solo quando la trasformazione del sottotetto in una unità immobiliare idonea all’abitazione avvenga mediante semplice ristrutturazione interna, tale cioè da non comportare alcuna alterazione nella superficie e nella volumetria degli spazi interessati, non entra in gioco l’articolo 1127 del Codice civile e non è dovuto, pertanto, il pagamento dell’indennità di sopraelevazione (ferma restando tuttavia la necessità di rifacimento delle tabelle millesimali).

Occorre, infine, tener presente che un’eventuale azione giudiziaria per accertare il riconoscimento di questa indennità non viene svolta nell’interesse del condominio e a tutela dei beni comuni, ma è diretta a far valere i diritti individuali dei singoli condomini Per cui, quando sia proposta dall’amministratore, deve intendersi condotta solo e unicamente in nome e per conto di quei condomini che hanno conferito mandato esplicito all’amministratore per quel particolare caso e non in nome e per conto di tutto il condominio.

FOCUS ON

Cosa ha stabilito la Corte di Cassazione a Sezioni Unite il 30 luglio 2007:

– la semplice ristrutturazione interna che non comporti aumento di superficie (metri quadri) o di volume (metri cubi) è attuabile senza il pagamento da parte del proprietario dell’indennità di soprelevazione ai restanti condomini che ne facessero richiesta mediante l’amministratore;

– ogni aumento della superficie calpestabile (sporti al di fuori dalla superficie del sottotetto esistente) o del volume esistente (rifacimento totale e innalzamento della copertura o anche di parte di essa), comporta un’indennità di soprelevazione ai condomini che ne fanno richiesta presso l’amministratore dello stabile da parte del proprietario del sottotetto.