Abitare un sottotetto: quando e come è possibile?

Il recupero del sottotetto rappresenta, spesso, una preziosa opportunità per la creazione di nuovi ambienti abitabili. Questo tipo di interventi – introdotti a partire dalla seconda metà degli anni ’90 – sono essenzialmente regolamentati da leggi regionali, con prescrizioni diverse secondo la zona di intervento. Affinché il sottotetto possa essere recuperato deve possedere requisiti morfologici minimi; le esclusioni riguardano, in genere, ambienti con altezze molto limitate (in genere inferiori ai due metri).

Per i nuovi alloggi è richiesta un’altezza media interna minima che varia, da regione a regione, tra due e due metri e mezzo (con altezze inferiori in alcune regioni, ma per i soli locali di servizio). Il raggiungimento di questa altezza media può essere ottenuto in due modi. Nel caso del cosiddetto “tetto piano” (se ammesso dalle normative regionali e comunali, consultabili sul sito del Comune di appartenenza), sarà sufficiente alzare, e di conseguenza ricostruire, un solaio di copertura orizzontale all’altezza minima prevista. Nel caso, invece, di “tetto a falde”, l’altezza minima può essere ottenuta con l’innalzamento della linea di gronda o della linea di colmo o con la creazione di abbaini e cappuccine, o con una compresenza di tali elementi (attenzione perché questo non è consentito in tutte le regioni e fatti salvi eventuali vincoli su edifici tutelati o situati in centri storici),

L’altezza media deve essere comunque garantita per ogni stanza dell’abitazione, Da questo calcolo devono sempre essere escluse le parti di altezza inferiore a una quota minima variabile, da regione a regione, da 1,20 a 1,60 metri. Nel caso in cui il sottotetto abbia già una discreta altezza interna può essere sufficiente chiudere con arredi fissi le parti più basse, in modo che non vengano conteggiate ai fini del raggiungimento dell’altezza media prevista. Tutti i vani abitabili devono, inoltre, soddisfare i rapporti di aerazione e di illuminazione minimi richiesti dai regolamenti edilizi comunali di appartenenza, anche con semplici lucernari (il valore di questi rapporti varia in genere da un decimo a un ottavo della superficie del locale).

Ma vediamo quali sono le procedure burocratiche necessarie. Il recupero del sottotetto può essere richiesto con un “Permesso di costruire” o con una “Denuncia di inizio attività” (DIA). Il progetto viene generalmente sottoposto al vaglio della Commissione edilizia o paesistica del comune cui si fa richiesta, poiché l’intervento potrebbe compromettere l’unitarietà estetica e morfologica della copertura dello stabile.

Gli interventi di recupero, infine, sono soggetti al pagamento di oneri comunali. Il corrispettivo è diverso da comune a comune: può variare da 30 a 300 euro circa a metro quadrato recuperato.

Mentre il recupero in un edificio unifamiliare deve rispettare solo le norme tecniche (altezza media, rapporti aeranti e illuminanti) e morfologiche (relative alla forma della copertura esistente), in ambito condominiale è necessario avere l’assenso del condominio (e operare una revisione delle tabelle millesimali). In quest’ultimo caso, è infatti possibile unire l’appartamento dell’ultimo piano al sottotetto oppure creare una nuova unità indipendente.

Il recupero di un sottotetto in sintesi

• può riguardare nuove unità immobiliari o l’ampliamento di unità esistenti;
• può riguardare solo una parte del piano o dell’unità immobiliare;
• poiché assimilato a interventi di nuova costruzione, necessita dell’attestato di certificazione energetica (redatto da un tecnico abilitato) e può essere soggetto all’obbligo di fornire con fonti rinnovabili il fabbisogno energetico per riscaldamento, il condizionamento e l’acqua calda nelle percentuali previste dalla nuova normativa (D.Lgs 28/2011: fino al 31 dicembre 2013 la percentuale è del 20%);
• può avvalersi delle detrazioni fiscali del 55% per le voci previste dalle normative sul risparmio energetico (isolamento, caldaie a condensazione, pannelli solari eccetera), nonché delle riduzioni sugli oneri relative alle prestazioni energetiche dell’edificio;
• necessita della nomina del Coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione.

È sempre bene verificare

• la normativa urbanistico/edilizia di riferimento. Poiché si tratta di legislazioni regionali e di norme comunali sono reperibili sul sito di ogni comune/regione nella sezione edilizia privata;
• gli eventuali vincoli paesistici o storici relativi alla zona dell’intervento o alle caratteristiche dell’edificio;
• la situazione statica generale dell’edificio e la possibilità di prolungare la corsa dell’eventuale ascensore;
• la piena proprietà del solaio e della parte di copertura interessati dall’intervento;
• la fattibilità dell’impianto di cantiere e dell’approvvigionamento dello stesso (organizzazione degli spazi, installazioni, aree di lavoro, impianti provvisori eccetera);
• l’importo approssimativo degli oneri comunali (da 30 a 300 euro circa secondo il comune di appartenenza);
• le distanze dai vicini, soprattutto nei casi in cui si costruiscano sopraelevazioni (con pareti verticali);
• la possibilità di ottenere l’assenso del condominio.